Calculer ma capacité d'emprunt immobilier
Ta capacité d'emprunt dépend de ta mensualité maximale : 35 % de tes revenus nets, assurance comprise, moins tes crédits en cours. Avec 4 000 € nets par mois, aucun crédit, 3,5 % sur 20 ans et 0,30 % d'assurance, tu peux emprunter environ 231 400 €, soit un bien à 233 900 € avec 20 000 € d'apport.
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Résultat indicatif, non contractuel, ne remplace pas un conseiller. Chaque banque applique ses propres critères (stabilité de l'emploi, reste à vivre, apport) et peut accepter un taux d'effort différent.
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La règle des 35 % d'endettement
Le taux d'endettement compare tes charges de crédit à tes revenus. Le HCSF recommande aux banques de ne pas dépasser 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise. Ta mensualité maximale se calcule ainsi :
mensualité max = revenus nets × 35 % − crédits en cours capacité d'emprunt = mensualité max ÷ (coefficient d'annuité + assurance mensuelle)
Le coefficient d'annuité est la mensualité d'un prêt de 1 € : \( \dfrac{t}{1 - (1 + t)^{-n}} \), avec t le taux mensuel et n le nombre de mois. À 3,5 % sur 20 ans, il vaut 0,0058, chaque euro de mensualité permet donc d'emprunter environ 165 €.
Du prêt au prix du bien
Le prêt n'est qu'une partie du budget. Ajoute ton apport, puis retire les frais de notaire (environ 7,5 % dans l'ancien, 2,5 % dans le neuf) pour trouver le prix maximal :
prix max = (prêt + apport) ÷ (1 + taux de frais de notaire)
| Revenus nets | Mensualité max à 35 % | Prêt à 3,5 % sur 20 ans |
|---|---|---|
| 2 500 € | 875 € | ≈ 144 600 € |
| 4 000 € | 1 400 € | ≈ 231 400 € |
| 6 000 € | 2 100 € | ≈ 347 100 € |
Hypothèse : assurance de 0,30 % du capital initial, sans autre crédit.
Ce que regardent aussi les banques
- Le reste à vivre après toutes les charges.
- La stabilité de ton emploi (CDI, ancienneté, profession libérale).
- Ton apport, souvent au moins les frais de notaire et de garantie.
- Ton historique bancaire sur les trois derniers mois.
Une capacité d'emprunt élevée ne garantit pas l'accord : elle donne un ordre de grandeur pour fixer ton budget avant de visiter.
3 exemples concrets
4 000 € nets, 20 000 € d'apport, bien ancien
Mensualité maximale : 1 400 €. À 3,5 % sur 20 ans avec 0,30 % d'assurance, tu empruntes 231 420 € (mensualité \( 1\,342{,}14 \, \text{€} + 57{,}86 \, \text{€} \) d'assurance). Budget total : 251 420 €. Après 17 541 € de frais de notaire, le prix maximal est de 233 879 €.
3 200 € nets, 300 € de crédit auto, bien neuf
35 % de \( 3\,200 \, \text{€} = 1\,120 \, \text{€} \), moins \( 300 \, \text{€} = 820 \, \text{€} \) disponibles. À 3,8 % sur 25 ans avec 0,35 % d'assurance, le prêt maximal est de 150 177 €. Sans apport et avec 2,5 % de frais de notaire, le prix maximal du bien est de 146 514 €.
6 000 € nets, 500 € de crédits, 50 000 € d'apport
Mensualité disponible : \( 2\,100 \, \text{€} - 500 \, \text{€} = 1\,600 \, \text{€} \). À 3,2 % sur 25 ans, tu empruntes environ 313 923 €, soit un budget de 363 923 € et un bien ancien jusqu'à 338 533 € frais de notaire compris.